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房企2021拿地：与国央企共舞
房企2021拿地：与国央企共舞目录一、民营房企与国央企互助拿地的战略调整二、前融市场对民营房企与国央企互助开发项目的前融支持三、无需国央企背书的小股东融资笔者按： 年底已至，好些开发商这段时间都在“疯狂”拿地，其中重仓大湾区并大肆拿地的几家房企颇受关注。我们注意到，许多民营房企2021年的战略计划中都提到了与国央企互助拿地或互助开发的战略转型思路，凭据我们现在的统计结论，民营房企与国央企互助拿地或互助开发似乎成为了明年拿地的主流计谋。一、民营房企与国央企互助拿地的战略调整受新冠肺炎疫情引起的市场洗牌以及“三道红线”融资羁系政策施行等综合影响，现在行业的集中度越来越高，“拿地、销售、融资”等资源正集中式地往头部房企靠拢，其中实力较强的国央企类房企在本轮市场变更中的优势尤为突出。
凭据几家机构的统计，在2020年的土地招拍挂中，国央企类房企占据了拿地的主导职位，其中疫情刚进入稳定期的2020年4月，国央企类房企的拿地占到了70%左右。履历过2020年的市场打击后，地产行业的“国央企信仰”开始重新进入民众的视野。
对于资金机构来说，实力型的国央企类房企代表着更公然透明和可信的企业财政机制，越发稳健成熟的企业运作机制，更强的社会责任感与更多的政府支持，固然这类房企也代表着更强的信用背书，在可以获得更多融资资源和更多低成本融资的情况下，拿地、融资、销售肯定具有更显着的优势。对于投资者及小业主来说，实力型的国央企类房企所开发的项目烂尾的可能性更低，质量和品质的可靠性相对更高（虽然有个体国央企类房企做的项目也很是糟糕），因此市场的购置或投资意愿相对较强，在疫情影响及经济形势下行的配景下项目的销售和去化也就更有保障。鉴于上述原因，民营房企或中小房企找实力型的国央企类房企互助拿地或互助开发自然就变得天经地义，这个或许也是市场生长的一定效果。
从业务操作层面来说，上述拿地模式对民营房企或中小开发商来说至少有如下两个利益：1. 实力型国央企类房企现在的融资成本普遍较低，融资难度相对较小，因此互助拿地或互助开发历程中可以提供更富足的资金，好比现在一些民营房企或中小房企与国央企的互助拿地历程中，国央企解决大部门竞拍资金的问题，因其融资成本低，在土地竞拍高溢价的情况下这种互助模式就变得更有竞争力，固然对优质地块的争夺也就变得更有优势，也更能确保民营房企的战略性扩张与长足康健的生长（究竟只有优质地块才气做出地标项目或标杆项目）。2. 实力型国央企类房企现在的信用背书功效可以获得更好地发挥，好比与国央企互助后，项目的融资、销售去化变得更有保障，投资人和小业主的信心更足，因此民营房企或中小房企在利润收缩的情况下照样能在现金回流等方面取得平衡。需要注意的是，“三道红线”的羁系新规施行后，民营房企或中小房企的融资越来越难，资产欠债率、净欠债率、现金短债比彷徨在警戒线上下的房企越来越多。
自从银行和信托开发贷收缩，融资类信托规模压降后，现在主流融资市场内里可支撑地产前融的金融产物主要是股权和权益类投资产物（好比信托优先股、资产收益权等产物），而这些融资产物基本只向头部房企或国央企类房企靠拢（主要是大部门投资人对这类权益类金融产物都要求底层企业很是优质）。因此民营房企或中小房企寻找国央企互助拿地或互助开发项目是市场生长或市场选择的一定效果，这种拿地计谋成为房企明年战略的主流调整偏向有其一定的原理。二、前融市场对民营房企与国央企互助开发项目的前融支持我们关注到，民营房企或中小房企寻找国央企互助拿地或互助开发项目的现象在2020年一直出现上升趋势。
在这类互助项目中，许多资金机构都能对捆绑拿地的民营房企或中小房企这一方提供前融支持，以下凭据前融市场的情况就几类典型的前融产物做详细举例说明。（一）股份行、城商行私行对小股东的融资支持凭据我们财富中心的整理，市面上有一些股份行、城商行通过其私行代销操作百强房企的融资业务，好比针对前30强房企（白名单内）背书的融资业务，由互助开发中小股东的生意业务对手（也即大开发商）背书（如为国央企类开发商则更好），由此直接放款给小股东，另外只需小股东股权质押，不需要土地抵押，固然后端最好是能将开发贷一起捆绑给上述银行操作。这类对互助开发项目的小股东提供资金的产物很受关注（主要是银行端口的资金有成本优势），即即是在现在金融机构都在控制额度的情况下，这些股份行、城商行私行通过认购北金所债权计划、信托机构产物（如满足条件的优先股产物）、基金产物等操作的上述产物依旧大有市场。（二）对互助开发项目小股东提供前融支持的信托产物在现在市面上的信托产物中，有好几家信托机构可以操作向互助开发项目中属于弱主体的股东一方提供融资的相关产物，以下凭据我们财富中心操作的产物案例就中小房企与国央企类房企互助项目中所涉的小股东融资生意业务架构举行简朴说明。
以上生意业务架构所涉生意业务流程主要如下：1. 股权转让：中小房企将其持有项目公司48%的股权转让给信托计划，信托计划向该中小房企支付股权转让价款。2. 股东投入：信托计划向项目公司发放股东投资款，股权转让价款与股东投入金额合计不凌驾项目投资峰值的70%。
3. 退出方式：信托计划存续期间，项目公司向信托计划返还股东投入；中小房企到期回购信托计划持有项目公司的股权。4. 增信措施：（1）国央企对赌回购（如可摆设）：答应标的项目将按约定完成工程进度，否则需要支付一定的违约金（作为主债权）；（2）土地抵押（如可摆设）：持有标的地块提供抵押担保；（3）国央企流动性支持（如可摆设）：国央企对项目举行流动性支持，确保标的项目正常完工；（4）股权质押：国央企及中小开发商将合计持有项目公司52%的股权提供股权质押担保；（5）优先受偿：项目公司销售回款需优先用于归还信托计划的股东投入。三、无需国央企背书的小股东融资在上述银行和信托对互助开发的小股东的融资产物中，我们能看到这些产物基本需要国央企（或大开发商）背书，因此在国央企无法提供背书的情况下，小股东（或中小房企）的融资难度依旧很大。
为相识决这个问题，我们现在在做同类项目的时候一般是按如下思路举行处置惩罚：（一）小股东融资的产物架构为了有效控制风险，我们现在操作的针对小股东融资的产物一般会要求互助各方先满足一些基本的要求，好比小股东（或中小房企）的生意业务对手需为前30强房企或国央企类房企，互助拿地或互助开发项目由上述前30强房企或国央企类房企占大股、并表，或由国央企卖力操盘或主导项目的开发建设。在土地竞拍阶段，小股东持股部门的土地前融由我们来处置惩罚，上述前30强房企或国央企类房企能支付土地竞拍保证金的大头则更好。以我们下述融资架构为例，我们给小股东的融资不需要其生意业务对手（前30强或国央企类房企）提供背书，融资成本可以媲美我们直接向百强房企提供前融的成本（现在在年化10%-12%左右，详细看项目优质水平有所浮动），但这种融资产物很是依赖于小股东的生意业务对手（大房企或国央企）的操盘能力，因此投后治理成为了我们关注的重点。
（二）小股东融资产物中的投后羁系冲突问题因小股东与品牌房企或国央企类房企的互助自己有许多限制性条件以及详细的协议摆设，因此我们在做小股东融资产物的时候需解决投后羁系的可操作性问题。以项目公司的谋划及资金归集使用为例，小股东如果已跟生意业务对手（也即上述品牌房企或国央企类房企）做了相关约定，好比“（1）项目公司人员委派、供应商的选择、制作成本、品牌使用、物业选择、营销方案确定等的约定；（2）项目公司取得每月销售回款及银行开发贷融资的情况下，在留足运营资金、送还到期开发贷、支付国央企按约定计提的款子、归还国央企全部股东投入后仍有富余的资金时，由国央企对项目公司的富余资金举行资金归集使用，国央企根据归集资金的年利率X%（通常系国央企设定的融资成本控制线，好比不凌驾年化10%的利率）向项目公司收取利息……”等等，此时我们对小股东提供的融资产物就得充实评估投后共管措施、现金回流、还款泉源等细节的可控性与可操作性的问题。
以上述融资架构为例，我们现在更多的是通过控制SPV（事实上还是通例的章证照共管）间接地对项目公司所涉归属小股东的权益举行控制，因此这类产物的风控需要有更灵活的操作手法或应对思路。更多融资项目的交流和互助接待联系西政财富和西政资本。
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